投資土地前，必須要懂的知識

一、為甚麼要買土地，那我還不如買房?

首先我們要先評估折舊與成本，再來論投資報酬率。

很多人可能認為，有錢不如直接進場投資買房，除了自住以外還可以出租收租。比起單純投資一片土地，買房的投資方向看起來更具體、獲利更高。事實上，相同地段、相同坪數、每坪相同單價之下，聰明投資人卻都會選擇「土地」，因為土地的潛力價值較高，投資報酬率自然也更高！舉例來說，相同地段、相同坪數、每坪相同單價之下的房子與土地，表面上看起來總價相同，但隱含的價值卻天差地遠。因為投資房子勢必有「折舊」的考量，相同總價之下，買房所得到的是一棟會隨時間折舊的建物，所持有真正值錢的土地卻不多。此外，專業的不動產估價師也會採用「成本法」進行房屋鑑價。以成本法來計算，加上每坪建築成本以後，每坪房價換算回的每坪土地價格，通常遠遠高於直接購買土地的每坪地價。也就是說，房子的價值遠比你想像得少！如此綜觀下來，沒有折舊問題的「土地」，其實才是投資報酬率更高的優良選擇。 

二、投資土地門檻高，沒有足夠資本怎麼辦？

方法一:農地投資、土地持分也可以輕鬆當個小地主

買賣土地聽起來像「大地主」一樣讓人望之卻步，或產生只有有錢人才能投資的印象，但其實土地投資的門檻沒有你想像中的高！掌握較易入門的「農地」與土地買賣「個人持分」的觀念，只有小額存款，也可以輕鬆投資土地。

方法二:相準徵收區農地，便宜又是潛力股

建地比房屋的投資報酬率更高，而建地的前身，大多是徵收農地。由此可以得出結論：在農建地二者中，投資農地又比建地更有潛力。 買農地入手價較便宜，農地價格換算成建地後的漲幅也很驚人，只要相準有都更可能性的農地，就等於買下了穩定高獲利的潛力股。另外，由農地投資入門也比較不用煩惱資金不足，因為都更前的土地價格通常尚未飆升，小額投資也可能有能力負擔。也就是說，只要有能力買房，同樣一筆錢一定也能夠買地！

方法三:不用完整購買也沒關係！「土地持分」讓你輕鬆當小地主

現在我們知道，土地投資的門檻沒有想像中的高，有足以買房的金額，就足以買土地了。但買下一整塊地一定比較貴吧？有沒有可能只買一部分的土地呢？很多人可能以房屋的概念來看待土地買賣，既然房子一定得是完整的物件，土地應該也要買「一整塊」吧？事實上「整塊購買」也是土地投資常見的迷思，一筆完整的土地可能動輒幾千萬起跳，但其實土地是用「持分」的概念進行買賣，就像切蛋糕一樣也可以「單片」買賣。最重要的是，這個「切」並非指定某一塊固定位置的土地，你可以買其中任一部份，但不一定是某一塊特定位置的土地。將來要以非都更地換建地時也不用擔心，因為計算方式也不會看這是哪一塊固定位置的地，而是以持分的加總坪數來計算。此外，土地的持分，是可以由許多人共有、但又個別獨立的。假如兩人都擁有某塊土地二分之一的「持分」，也都取得個別的「土地權狀」，要買賣時，兩人都可以個別把自己的權狀賣出去，不會影響另一人的權益。簡單來說，一狀在手，保障我有。認識土地買賣的持分觀念以後，即便不是整塊購買的傳統「大地主」，你也可以購買小坪數建地，輕鬆擁有自己的持分，做個小資入門的小地主喔！

方法四:投資土地，沒「關係」就有關係？

資訊眼光兼具，進場靠自己，不怕沒有地。既然土地買賣這麼好賺，那應該早就被政治人物、投資專家買走了吧？這種機會真的屬於我嗎？基於這樣的心態，很多人對於土地買賣都會抱持著「入門靠關係」的迷思，認為可以買到便宜又有潛力土地的人，都要靠關係，消息才會靈通。另外，因為土地投資比較缺乏普及公開的資訊交流平台，所以相較於房屋買賣或股票投資等，也比較容易讓入門新手卻步。就算眼光精準，買對了土地，也會擔心個人無法對抗政商關係，被從中佔便宜而不自知。其實，買賣土地關鍵的「資訊」和「工具」，都有公開透明且合法的形式可以取得，「靠關係」的迷思，只是自我設限的門檻而已。而且對投資新手來說更親切的是，土地買賣也無須資格證件，就像買房一樣，買得起房，就買得起土地！那麼，土地買賣關鍵的「資訊」該從哪裡找呢？事實上，政府資訊就是最公開透明的來源。除了政府公告的地價可以做參考以外，土地購買行情、農地買賣真實資訊也都可於不動產時價登錄中進行農地價格查詢。 

總結:利用以上農建地買賣公開資訊，再加上精準的投資眼光，就具備了土地買賣的「工具」。聰明投資人在選擇土地時，首重「都更可能性」。也就是說，要投資都更區、將來有機會轉為建地的土地。只是要都更區內的農地，包括住宅用地、商用底等，也都可以依比例農地變建地喔！

►什麼是市地重劃?市地重劃的效益為何? ►你知道房屋權狀還有細分成建物所有權狀、土地所有權狀跟停車位權狀嗎？